divendres, de setembre 23, 2005
Recomanacions de la Generalitat als Ajuntaments .
ACUERDO DEL CONSELL DE LA GENERALITAT POR EL QUE SE RECOMIENDA A LOS AYUNTAMIENTOS DE LA COMUNIDAD VALENCIANA A TRATAR LOS PROGRAMAS PARA EL DESARROLLO DE ACTUACIONES INTEGRADAS DE CONFORMIDAD CON LOS PRINCIPIOS QUE INSPIRAN EL PROYECTO DE REFORMA DE LA LEGISLACIÓN URBANÍSTICA
El proceso de renovación de la legislación urbanística valenciana llevado a cabo mediante el Anteproyecto de Ley Urbanística Valenciana se encuentra en un estado de tramitación muy avanzado. A falta únicamente de la remisión del nuevo texto legal al Consejo Jurídico Consultivo, el citado texto quedará preparado para el correspondiente debate y aprobación por las Cortes Valencianas.
Entre tanto, la aplicación de la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística (en adelante, LRAU) ha suscitado en los últimos tiempos una conflictividad socioeconómica que debe atajarse, incluso con anterioridad a la entrada en vigor de la normativa que la sustituya, la cual aborda muy directamente la solución de los problemas que una aplicación a veces inadecuada de aquélla ha generado.
El Consell entiende que, sin perjuicio de que la tramitación de la futura Ley Urbanística Valenciana se encuentra muy avanzada, tal como ya se ha expuesto, se considera muy conveniente que los Ayuntamientos, verdaderos aplicadores de la Ley en primera instancia, valoren la adopción desde este mismo momento de los principios inspiradores de la nueva normativa.
En este sentido, no se trata de exigir de los Ayuntamientos una aplicación anticipada de un texto aún no vigente, sino de solicitar a los mismos que, desde el principio de colaboración y cooperación inherentes a la actuación de todas las Administraciones Públicas, reflexionen sobre la conveniencia de observar desde este mismo momento los criterios que a continuación se señalan y que, sin contravenir la vigente LRAU, anticipan lo que será el marco legislativo urbanístico valenciano aplicable en un futuro inmediato. Se trata de incrementar la transparencia y objetividad de estos procesos de forma inmediata.
En consonancia con la inminente renovación normativa, sería altamente conveniente para la adecuada coordinación de las funciones públicas que en materia de urbanismo comparten Ayuntamientos y Generalitat, la asunción por parte de los primeros de las recomendaciones que a continuación se exponen, lo que redundará en beneficio del sistema urbanístico valenciano y de todos los colectivos afectados por el mismo.
En su virtud, a propuesta del conseller de Territorio y Vivienda, el Consell.
ACUERDA
Recomendar a los Ayuntamientos de la Comunidad Valenciana que sigan los criterios que a continuación se señalan con relación a los Programas para el Desarrollo de Actuaciones Integradas:
1. En materia de suelos semiconsolidados por la edificación deben tenerse en cuenta la existencia de edificaciones que pueden ser merecedoras de un tratamiento diferenciado del de la Actuación Integrada en que se incluyan, de manera que se les aplique el régimen de Actuaciones Aisladas, más respetuoso con los derechos de los propietarios de las mismas tal como vienen reiterando las sucesivas sentencias del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana recaídas al respecto.
2. En relación con los compromisos que adquiera el Urbanizador para ejecutar los Programas hay que distinguir entre aquellos que se configuran legalmente como objetivos imprescindibles para la ejecución de los mismos, y que constituyen la finalidad y el contenido propio del Programa, y cuyo coste es repercutible a los propietarios afectados, de aquellos otros que el Urbanizador asume con carácter complementario y que, por tanto, no forman parte del contenido mínimo e imprescindible de los Programas, y cuyo coste en ningún caso puede repercutir en la propiedad de los terrenos afectados.
3.En relación con la documentación que debe contener el Programa es necesario que la misma contenga los datos necesarios para que tanto los Ayuntamientos como los propietarios afectados tengan cumplida información de los términos en que se pretende desarrollar la actuación. Así, la Alternativa Técnica contendrá una Memoria descriptiva así como el Proyecto de las obras de Urbanización o Anteproyecto que las defina de forma suficiente para presupuestar su coste, así como, en su caso, de los documentos de planeamiento y/o gestión que la complementen.
Con carácter mínimo deberá:
- identificar al promotor de la iniciativa y ámbito de la Actuación.
- señalar la ordenación pormenorizada que desarrolla y, en su caso, la posible modificación de la ordenación estructural.
- determinar la forma de gestión, directa o indirecta.
- manifestar la existencia o no de Agrupación de Interés Urbanístico.
- dar cumplimiento de las condiciones de integración de la Actuación con el entorno.
- fijar plazos para su desarrollo.
- enunciar, en su caso, los objetivos complementarios a asumir por el Urbanizador.
- contener un inventario preliminar de construcciones, plantaciones e instalaciones cuya demolición, destrucción o erradicación exija la urbanización, con expresión de los criterios generales para evaluar el coste de su indemnización con cargo a la actuación.
- contener una estimación preliminar y general de aquellos gastos de urbanización variables cuyo importe, aun siendo repercutible a los propietarios, no se pueda determinar por la concurrencia de ofertas ni ser objeto de un precio máximo garantizado por el Urbanizador, por responder a conceptos ajenos a su capacidad de gestión, tales como indemnizaciones debidas por los conceptos expresados en el apartado anterior, el canon de urbanización a desembolsar en beneficio de otras actuaciones por obras de interés común o a pagar a la Administración.
Por su parte la Proposición Jurídico-económica contemplará, como mínimo, los siguientes aspectos:
- Identificación de la Alternativa Técnica por la que se licita.
- Identificación del licitador expresando cuantos datos, personales, fiscales y sociales lo precisen y acreditando su capacidad y aptitud para asumir compromisos ante la Administración en análogas condiciones a las que serían exigibles de un concesionario de servicios públicos.
- Cargas del programa.
- Regulación de las relaciones del Urbanizador y los propietarios, en particular, modalidad de retribución al Urbanizador e información suficiente que permita a los propietarios conocer las consecuencias económicas que comporte para ellos la propuesta y la elección de cada modalidad de retribución.
- Acreditación de la titularidad e identificación gráfica y registral de los terrenos, dentro del ámbito de la actuación y a disposición del Urbanizador, sean de su propiedad o de otros propietarios con los que tenga contrato suficiente, que hayan de quedar afectos, con garantía real inscrita en el Registro de la Propiedad, al cumplimiento de las obligaciones propias de dicho Urbanizador, con ocasión de la firma del Convenio de programación, para asegurar la ejecución de los objetivos imprescindibles o complementarios del Programa. La afección se trasladará a las fincas de resultado que se adjudiquen tras la reparcelación.
- Regulación de las relaciones entre el Urbanizador y la Administración con propuesta de Convenio Urbanístico que las contemple.
- Garantías definitivas que se compromete a prestar.
- Garantía provisional.
- Resumen de los datos económicos relevantes: presupuesto de contrata, coste de redacción de proyectos, gastos de gestión, beneficio del urbanizador, cargas (cargas del programa que el urbanizador se compromete a repercutir, como máximo) coeficiente de canje, precio del suelo a efectos de canje, garantía definitiva financiera, y porcentaje de suelo a efectos de garantía definitiva real.
4.En orden a conseguir la máxima transparencia en los procesos de selección, tanto de la alternativa técnica a desarrollar como del Urbanizador que haya de ejecutarla, se revela necesaria la fijación de unos criterios que objetivicen en la medida de lo posible dichos procesos, en el bien entendido de que la potestad de planeamiento propia de los municipios se refleja en la facultad municipal de definir el modelo urbanístico más acorde con el particular interés público local. Partiendo de esta premisa, para la selección de la alternativa técnica, se tendrán en cuenta los siguientes criterios:
- La calidad de la ordenación que, en su caso, se proponga.
- La idoneidad del ámbito propuesto para cumplir las previsiones del planeamiento territorial y urbanístico.
- La idoneidad de las soluciones propuestas para la urbanización de la unidad, de acuerdo con las normas urbanísticas, el planeamiento, las directrices y los objetivos y finalidades establecidos en la legislación urbanística.
- La asignación de dotaciones públicas y, en particular, de espacios libres, y promoción de viviendas de protección pública.
En cuanto a la proposición jurídico-económica, será seleccionada según los siguientes criterios:
- Mayor compromiso del Urbanizador de destinar los terrenos en que se concrete su retribución en especie a la promoción de viviendas sometidas a algún régimen de protección pública, de modo simultáneo a la urbanización sobre los terrenos de que llegue a disponer por cualquier título.
- Mayor disponibilidad de suelo sobre la superficie objeto de la Actuación, justificada, bien por la propiedad del mismo, bien por el apoyo fehaciente de los propietarios, y, en todo caso, con afección al cumplimiento de sus compromisos como Urbanizador.
- Menor retribución al Urbanizador y menor coeficiente de canje.
- La mayor garantía definitiva que ofrezca cada proponente, mediante aval o fianza, hasta el máximo legalmente exigible.
Los anteriores criterios se establecen con la intención de sentar una pauta orientativa que contribuya a la normalización en cada Municipio de reglas objetivas de selección del Urbanizador.
5. Uno de los aspectos en los que es necesaria la máxima transparencia y publicidad es el relativo a las relaciones con los propietarios y al derecho de éstos a tener cumplida información del contenido y términos en que se ha aprobado el Programa. Los Ayuntamientos deben velar por que el Urbanizador comunique individual y fehacientemente a los propietarios de los siguientes extremos:
- Texto del Convenio suscrito con la Administración actuante.
- Expresión de las magnitudes urbanísticas relevantes establecidas por el planeamiento, tales como dimensiones de parcela mínima, aprovechamiento subjetivo y superficie mínima de terreno requerida para obtener la adjudicación de finca de resultado independiente.
- Importe global de las cargas de urbanización y del coeficiente de canje aprobado.
- Información sobre la posibilidad de optar por la modalidad de retribución en metálico; el modo, condiciones y plazo para el ejercicio de dicha opción; la cuantía y contenido del aval o garantía a prestar por quien retribuya en dinero; debiendo emplazar a los propietarios para que se pronuncien al respecto. Igualmente se hará constar la estimación preliminar de la repercusión unitaria de dichos gastos variables y de la indemnización individualizada que corresponda al interesado por construcciones y plantaciones invitando al propietario a que formule las alegaciones documentadas que tenga por conveniente.
-Recordatorio a los propietarios del deber legal de manifestar las situaciones jurídicas que afectan a las fincas de su propiedad, así como de facilitar la documentación necesaria para identificarlas, calificarlas y, en su caso valorarlas.
- Expresión de los recursos que, en su caso, procedan contra el Acuerdo de aprobación del Programa de Actuación Integrada.
Valencia, El president de la Genertalitat,
FRANCESC CAMPS ORTIZ
El conseller de Territori i Habitatge
RAFEL BLASCO CASTANY
El proceso de renovación de la legislación urbanística valenciana llevado a cabo mediante el Anteproyecto de Ley Urbanística Valenciana se encuentra en un estado de tramitación muy avanzado. A falta únicamente de la remisión del nuevo texto legal al Consejo Jurídico Consultivo, el citado texto quedará preparado para el correspondiente debate y aprobación por las Cortes Valencianas.
Entre tanto, la aplicación de la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística (en adelante, LRAU) ha suscitado en los últimos tiempos una conflictividad socioeconómica que debe atajarse, incluso con anterioridad a la entrada en vigor de la normativa que la sustituya, la cual aborda muy directamente la solución de los problemas que una aplicación a veces inadecuada de aquélla ha generado.
El Consell entiende que, sin perjuicio de que la tramitación de la futura Ley Urbanística Valenciana se encuentra muy avanzada, tal como ya se ha expuesto, se considera muy conveniente que los Ayuntamientos, verdaderos aplicadores de la Ley en primera instancia, valoren la adopción desde este mismo momento de los principios inspiradores de la nueva normativa.
En este sentido, no se trata de exigir de los Ayuntamientos una aplicación anticipada de un texto aún no vigente, sino de solicitar a los mismos que, desde el principio de colaboración y cooperación inherentes a la actuación de todas las Administraciones Públicas, reflexionen sobre la conveniencia de observar desde este mismo momento los criterios que a continuación se señalan y que, sin contravenir la vigente LRAU, anticipan lo que será el marco legislativo urbanístico valenciano aplicable en un futuro inmediato. Se trata de incrementar la transparencia y objetividad de estos procesos de forma inmediata.
En consonancia con la inminente renovación normativa, sería altamente conveniente para la adecuada coordinación de las funciones públicas que en materia de urbanismo comparten Ayuntamientos y Generalitat, la asunción por parte de los primeros de las recomendaciones que a continuación se exponen, lo que redundará en beneficio del sistema urbanístico valenciano y de todos los colectivos afectados por el mismo.
En su virtud, a propuesta del conseller de Territorio y Vivienda, el Consell.
ACUERDA
Recomendar a los Ayuntamientos de la Comunidad Valenciana que sigan los criterios que a continuación se señalan con relación a los Programas para el Desarrollo de Actuaciones Integradas:
1. En materia de suelos semiconsolidados por la edificación deben tenerse en cuenta la existencia de edificaciones que pueden ser merecedoras de un tratamiento diferenciado del de la Actuación Integrada en que se incluyan, de manera que se les aplique el régimen de Actuaciones Aisladas, más respetuoso con los derechos de los propietarios de las mismas tal como vienen reiterando las sucesivas sentencias del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana recaídas al respecto.
2. En relación con los compromisos que adquiera el Urbanizador para ejecutar los Programas hay que distinguir entre aquellos que se configuran legalmente como objetivos imprescindibles para la ejecución de los mismos, y que constituyen la finalidad y el contenido propio del Programa, y cuyo coste es repercutible a los propietarios afectados, de aquellos otros que el Urbanizador asume con carácter complementario y que, por tanto, no forman parte del contenido mínimo e imprescindible de los Programas, y cuyo coste en ningún caso puede repercutir en la propiedad de los terrenos afectados.
3.En relación con la documentación que debe contener el Programa es necesario que la misma contenga los datos necesarios para que tanto los Ayuntamientos como los propietarios afectados tengan cumplida información de los términos en que se pretende desarrollar la actuación. Así, la Alternativa Técnica contendrá una Memoria descriptiva así como el Proyecto de las obras de Urbanización o Anteproyecto que las defina de forma suficiente para presupuestar su coste, así como, en su caso, de los documentos de planeamiento y/o gestión que la complementen.
Con carácter mínimo deberá:
- identificar al promotor de la iniciativa y ámbito de la Actuación.
- señalar la ordenación pormenorizada que desarrolla y, en su caso, la posible modificación de la ordenación estructural.
- determinar la forma de gestión, directa o indirecta.
- manifestar la existencia o no de Agrupación de Interés Urbanístico.
- dar cumplimiento de las condiciones de integración de la Actuación con el entorno.
- fijar plazos para su desarrollo.
- enunciar, en su caso, los objetivos complementarios a asumir por el Urbanizador.
- contener un inventario preliminar de construcciones, plantaciones e instalaciones cuya demolición, destrucción o erradicación exija la urbanización, con expresión de los criterios generales para evaluar el coste de su indemnización con cargo a la actuación.
- contener una estimación preliminar y general de aquellos gastos de urbanización variables cuyo importe, aun siendo repercutible a los propietarios, no se pueda determinar por la concurrencia de ofertas ni ser objeto de un precio máximo garantizado por el Urbanizador, por responder a conceptos ajenos a su capacidad de gestión, tales como indemnizaciones debidas por los conceptos expresados en el apartado anterior, el canon de urbanización a desembolsar en beneficio de otras actuaciones por obras de interés común o a pagar a la Administración.
Por su parte la Proposición Jurídico-económica contemplará, como mínimo, los siguientes aspectos:
- Identificación de la Alternativa Técnica por la que se licita.
- Identificación del licitador expresando cuantos datos, personales, fiscales y sociales lo precisen y acreditando su capacidad y aptitud para asumir compromisos ante la Administración en análogas condiciones a las que serían exigibles de un concesionario de servicios públicos.
- Cargas del programa.
- Regulación de las relaciones del Urbanizador y los propietarios, en particular, modalidad de retribución al Urbanizador e información suficiente que permita a los propietarios conocer las consecuencias económicas que comporte para ellos la propuesta y la elección de cada modalidad de retribución.
- Acreditación de la titularidad e identificación gráfica y registral de los terrenos, dentro del ámbito de la actuación y a disposición del Urbanizador, sean de su propiedad o de otros propietarios con los que tenga contrato suficiente, que hayan de quedar afectos, con garantía real inscrita en el Registro de la Propiedad, al cumplimiento de las obligaciones propias de dicho Urbanizador, con ocasión de la firma del Convenio de programación, para asegurar la ejecución de los objetivos imprescindibles o complementarios del Programa. La afección se trasladará a las fincas de resultado que se adjudiquen tras la reparcelación.
- Regulación de las relaciones entre el Urbanizador y la Administración con propuesta de Convenio Urbanístico que las contemple.
- Garantías definitivas que se compromete a prestar.
- Garantía provisional.
- Resumen de los datos económicos relevantes: presupuesto de contrata, coste de redacción de proyectos, gastos de gestión, beneficio del urbanizador, cargas (cargas del programa que el urbanizador se compromete a repercutir, como máximo) coeficiente de canje, precio del suelo a efectos de canje, garantía definitiva financiera, y porcentaje de suelo a efectos de garantía definitiva real.
4.En orden a conseguir la máxima transparencia en los procesos de selección, tanto de la alternativa técnica a desarrollar como del Urbanizador que haya de ejecutarla, se revela necesaria la fijación de unos criterios que objetivicen en la medida de lo posible dichos procesos, en el bien entendido de que la potestad de planeamiento propia de los municipios se refleja en la facultad municipal de definir el modelo urbanístico más acorde con el particular interés público local. Partiendo de esta premisa, para la selección de la alternativa técnica, se tendrán en cuenta los siguientes criterios:
- La calidad de la ordenación que, en su caso, se proponga.
- La idoneidad del ámbito propuesto para cumplir las previsiones del planeamiento territorial y urbanístico.
- La idoneidad de las soluciones propuestas para la urbanización de la unidad, de acuerdo con las normas urbanísticas, el planeamiento, las directrices y los objetivos y finalidades establecidos en la legislación urbanística.
- La asignación de dotaciones públicas y, en particular, de espacios libres, y promoción de viviendas de protección pública.
En cuanto a la proposición jurídico-económica, será seleccionada según los siguientes criterios:
- Mayor compromiso del Urbanizador de destinar los terrenos en que se concrete su retribución en especie a la promoción de viviendas sometidas a algún régimen de protección pública, de modo simultáneo a la urbanización sobre los terrenos de que llegue a disponer por cualquier título.
- Mayor disponibilidad de suelo sobre la superficie objeto de la Actuación, justificada, bien por la propiedad del mismo, bien por el apoyo fehaciente de los propietarios, y, en todo caso, con afección al cumplimiento de sus compromisos como Urbanizador.
- Menor retribución al Urbanizador y menor coeficiente de canje.
- La mayor garantía definitiva que ofrezca cada proponente, mediante aval o fianza, hasta el máximo legalmente exigible.
Los anteriores criterios se establecen con la intención de sentar una pauta orientativa que contribuya a la normalización en cada Municipio de reglas objetivas de selección del Urbanizador.
5. Uno de los aspectos en los que es necesaria la máxima transparencia y publicidad es el relativo a las relaciones con los propietarios y al derecho de éstos a tener cumplida información del contenido y términos en que se ha aprobado el Programa. Los Ayuntamientos deben velar por que el Urbanizador comunique individual y fehacientemente a los propietarios de los siguientes extremos:
- Texto del Convenio suscrito con la Administración actuante.
- Expresión de las magnitudes urbanísticas relevantes establecidas por el planeamiento, tales como dimensiones de parcela mínima, aprovechamiento subjetivo y superficie mínima de terreno requerida para obtener la adjudicación de finca de resultado independiente.
- Importe global de las cargas de urbanización y del coeficiente de canje aprobado.
- Información sobre la posibilidad de optar por la modalidad de retribución en metálico; el modo, condiciones y plazo para el ejercicio de dicha opción; la cuantía y contenido del aval o garantía a prestar por quien retribuya en dinero; debiendo emplazar a los propietarios para que se pronuncien al respecto. Igualmente se hará constar la estimación preliminar de la repercusión unitaria de dichos gastos variables y de la indemnización individualizada que corresponda al interesado por construcciones y plantaciones invitando al propietario a que formule las alegaciones documentadas que tenga por conveniente.
-Recordatorio a los propietarios del deber legal de manifestar las situaciones jurídicas que afectan a las fincas de su propiedad, así como de facilitar la documentación necesaria para identificarlas, calificarlas y, en su caso valorarlas.
- Expresión de los recursos que, en su caso, procedan contra el Acuerdo de aprobación del Programa de Actuación Integrada.
Valencia, El president de la Genertalitat,
FRANCESC CAMPS ORTIZ
El conseller de Territori i Habitatge
RAFEL BLASCO CASTANY
